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Arglist beim Kaufvertrag einer Immobilie– die hohen Hürden des Nachweises

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Die Beklagten verkauften unter Ausschluß der Gewährleistung ein Einfamilienhaus, welches von ihnen selbst errichtet und ca. 10 Jahre bewohnt wurde. Ein Jahr vor dem Verkauf wurden von ihnen Pflasterarbeiten beauftragt, bei denen Schäden am Sockeloberputz zutage traten. Eine Ausbesserung ist erfolgt.

Bei dem Verkaufsgespräch erklärten die Verkäufer, dass der Sockel nachgeputzt sei, da durch die Pflasterarbeiten mit der Rüttelplatte Schäden verursacht wurden, was sich aber im Rechtsstreit als falsch erwies.

Nach dem Kauf wurde durch die Käufer eine Untersuchung beauftragt. Dabei wurde festgestellt, dass die Abdichtung mangelhaft war und die Mängelbeseitigungskosten sich auf ca. 14.000.- € belaufen.

Die Käufer machen Schadensersatz geltend.

Das OLG hob die stattgebenden Entscheidung der Vorinstanz auf und wies die Klage ab. Zwar bestand der Mangel nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen bereits bei Errichtung des Gebäudes. Allerdings ist der Nachweis nicht geführt worden, dass die Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Denn nach der Beweiswürdigung konnte nicht davon ausgegangen werden, dass die Verkäufer den Mangel kannten oder ihn für möglich hielten. Die Verkäufer mußten nicht einmal wissen, dass die Abdichtung mangelhaft war. Zwar war einem Zeugen Feuchtigkeit nach der Errichtung festgestellt worden. Das ersetzt aber keine Kenntnis der Verkäufer. Folgen der Feuchtigkeit waren bei Verkauf auch feststellbar gewesen. Die falsche Auskunft war den Verkäufern auch nicht vorzuwerfen.

Allerdings scheint nach der Entscheidung die entscheidende Frage dem Zeugen nicht gestellt worden zu sein: Ob der Zeuge diese Feuchtigkeit den Verkäufern gezeigt, oder darauf hingewiesen hätte.

Die Entscheidung macht deutlich, wie wichtig die genaue Befragung und Protokollierung von Zeugenaussagen in erster Instanz ist. Denn dort wurde eben nicht erklärt, dass die Verkäufer nach der Errichtung des Hauses von eintretender Feuchtigkeit Kenntnis hatten.

Was wundert ist, dass die erste Instanz den Käufern Recht gegeben hatte. Denn der Schadensersatz dürfte falsch berechnet worden sein. Schließlich kann in solchen Fällen nicht der Aufwand zur Mängelbeseitigung geltend gemacht werden, weil es auf den sogenannten Vertrauensschaden ankommt. Dieser kann davon abweichen.

Diese Entscheidung ist vom Verfasser auch bei IBR - Online.de besprochen worden.

Joachim Germer
Rechtsanwalt u. Fachanwalt
f. Bau - u. Architektenrecht

Zuletzt geändert am: Jan 21 2018 um 3:12 PM

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