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Der Pauschalpreisvertrag – richtig gemacht

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Gewöhnlich werden Angebote eingeholt oder ein Leistungsverzeichnis ausgefüllt und dann wird letztlich ein Gesamtpreis gebildet. Damit sind aber nur die Mengen der angebotenen Leistung pauschaliert. Wird eine andere Leistung erforderlich und deshalb erbracht, ist dieses dann nicht von der Pauschale erfasst. Insofern pauschaliert der Vertrag lediglich die Mengen! Es handelt sich um einen sogenannten Detailpauschalvertrag.

 Beispiel: In einem Angebot werden Fliesenarbeiten beschrieben mit Lieferung und Verlegung der Fliesen, Verfugung. Auf dieser Basis wird ein Pauschalpreisvertrag geschlossen. Nach Fertigstellung stellt der Bauherr fest, dass die Versiegelung mit Silikon fehlt. Diese ist daher vom Pauschalpreis auch nicht umfaßt.

 Insofern kommt es ganz wesentlich auf die Ausschreibung an. Ist diese vollständig, wird es kaum zu Meinungsverschiedenheiten kommen.

 Vollständig bedeutet leider aber noch nicht, dass diese Ausschreibung dann bezüglich der Ausstattung den Vorstellungen des Bauherrn entspricht. Sind bestimmte Fliesen ausgeschrieben, erhält man nur diese! Was aber passiert, wenn man sich während der Bauphase anders entscheidet, was ja häufig passiert?

 Das „neue“ Werkvertragsrecht hilft hier weiter. Früher konnte der Unternehmer Preise für Nachträge fast willkürlich festlegen, wenn kein Vertrag nach der VOB/B vorlag. § 650 b BGB gibt neuerdings ein Anordnungsrecht des Bauherrn, wobei der Schwerpunkt auf eine Einigung des Preises liegt. Dabei kann sich der Unternehmer dann auf seine Kalkulation gem. § 650 c BGB beziehen, die dieser den Bauherrn aber wohl kaum offen legen würde.

 Im Falle von Fliesen ist es recht einfach. Die Nettomehrkosten ergeben sich aus den Preislisten. Hinzuzurechnen wäre aber bei teureren Fliesen ein erhöhtes Risiko des Unternehmers, falls nämlich Fliesen beschädigt werden.

 Tipp: Man kann vereinbaren, dass neben den erhöhten Materialkosten ein pauschaler Zuschlag von X Prozent auf diese Materialkosten vereinbart wird.

 

 Die Alternative ist der Globalpauschalvertrag. Dieser entspricht dem klassischen Bauträgervertrag. Es wird mehr oder weniger eine fertige Leistung zu einem bestimmten Preis vereinbart. Das entspricht – fast – dem, was der Bauherr wünscht, jedenfalls hinsichtlich des Preises. Damit können Nachträge vermieden werden.

 Streitpunkt ist dabei häufig aber, was der Unternehmer dann genau im Einzelnen zu leisten hat. Ist der Bau nicht hinreichend beschrieben, kann der Vertrag unwirksam sein.

Gibt es eine Baubeschreibung, ist das geschuldet, was dort dargestellt ist. Allerdings ist diese häufig sehr oberflächlich, was sich während der Bauphase herausstellt. So wird die Anzahl der Steckdosen festgelegt, oder welche Fliesen wieviel kosten dürfen. Bei Mauerwerk, Bodenplatte etc. wird auf die Statik verwiesen. Wichtig ist doch aber, ob ein höherwertige Ausstattung geschuldet ist, wenn nicht die einzelnen Komponenten beschrieben werden und auch was für ein Schallschutz oder Wärmeschutz erreicht werden soll. Was dem Bauherrn wichtig ist, ist im Einzelfall zu bestimmten, weil jeder andere Wünsche und Vorstellungen hat.

 Diese Ausstattung sollte unbedingt im Vorfeld des Vertragsschlusses erörtert werden und dann in die Baubeschreibung einfließen. Hilfreich ist in diesem Zusammenhang die Musterbaubeschreibung der Verbraucherzentrale, in der viele Aspekte genannt werden, die den Bauherren interessieren könnten. Verschattungsanlagen, Smart – Home Steuerungen, Belüftungsanlagen sind z.B, nicht zwangsläufig etwas, an was der Bauherr vor der Vergabe denkt. Wird es in der Baubeschreibung nicht erwähnt, ist es  - wohl - nicht geschuldet.

 Tipp: In einem Pauschalvertrag sollte ggfs. aufgenommen werden, dass ein höherwertiger Standard erreicht werden soll – so es dem Willen des Bauherrn und seinen finanziellen Möglichkeiten entspricht.

 

 Bei allen Pauschalverträgen ist darauf zu achten, dass nicht versteckte Mehrkosten entstehen können. Bei Detailpauschalvertrag ist dieses oben dargelegt. Beim Globalpauschalvertrag wird dieses eigentlich nicht vorkommen können, es sei denn, es werden Einschränkungen vorgenommen.

 Das kann schnell passieren, wenn in der Baubeschreibung oder dem Vertrag etwa eine bestimmte Bodenklasse vorgegeben ist. Liegt ein sandiger Boden vor, reicht eine einfache Abdichtung, während dieses bei sogenannten bindigen Böden oder mit Grundwasserbelastung nicht der Fall ist. Hier ist unter Umständen sogar eine sogenannte weiße Wanne erforderlich.

 Ist der Baubeschreibung ein sandiger Boden festgeschrieben und liegt dann, was sich meist später herausstellt, ein bindiger Boden vor, können Mehrkosten berechnet entstehen, die der Besteller oft nicht einkalkuliert hat.

 Das gleiche gilt etwa, wenn die Art der Verkabelung genau spezifiziert ist und diese Kabel aber keine Cat 7 Verkabelung darstellt, also nicht dem höchsten gegenwärtigen Standard entspricht.

 Insofern ist darauf zu achten, dass sich keine Einschränkungen hinter konkreten Bezeichnungen verstecken!

 Tipp: Komplettheitsklauseln sollten aufgenommen werden. Damit wird festgelegt, dass der Unternehmer das Haus gemäß Baubeschreibung funktionstauglich errichtet. Damit kommt es dann z.B. nicht auf die Bodenklassen an!

 Beide Arten von Pauschalverträgen haben Nachteile. Eine detaillierte Beschreibung, was man als Kunde haben will, empfiehlt sich in jedem Fall. Gleichzeitig ist auf die Funktion abzustellen. Dieser Mittelweg ist nicht immer ganz einfach. Die Grundregel ist jedoch, alles schriftlich zu fixieren.

 Denn der Auftraggeber muss zwar die Pauschalierung beweisen, der Auftragnehmer ist beweispflichtig, wenn der Besteller behauptet, dass eine bestimmte Leistung von der Pauschalierung umfasst ist. Einen solchen Beweis kann der Unternehmer in der Regel nur schlecht führen.

  

Joachim Germer
Rechtsanwalt u. Fachanwalt
f. Bau – u. Architektenrecht

Zuletzt geändert am: May 08 2018 um 08:37

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