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Der Rücktritt vom Bauträgervertrag – das tödliche Risiko des Erwerbers beim Verzug des Bauträgers

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Beim Bauträgervertrag „gehört“ dem Erwerber das Grundstück aber noch nicht! Zu seinen Gunsten wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen sein, die den Bauträger daran hindert das Grundstück anderweitig zu veräußern. Eine erneute Belastung mit einer Grundschuld, die der Erwerber hinnehmen müßte, wird dadurch verhindert.

Jede Arbeit, die dort vorgenommen wird, kommt aber zunächst dem Eigentümer des Grundstücks, nämlich dem Bauträger, zugute.

Das hört sich zunächst unproblematisch an, weil der Erwerber ja Eigentümer werden will und dieses in der Regel auch wird. Zudem stellt diese Auflassungsvormerkung eine Sicherheit des Erwerbers dar, allerdings meist die einzige Sicherheit.

 

Was passiert nun, wenn das Bauvorhaben stockt?

Früher war es so, dass bei steckengebliebenen Bauvorhaben eine Kündigung aus wichtigem Grund angedroht und später erklärt wurde. Manche Rechtsanwälte mögen auch einen Rücktritt vom Vertrag erklärt haben.

Worin besteht aber der Unterschied?

Bei einem Rücktritt wird der Vertrag rückabgewickelt. Der Bauträger muß erhaltene Gelder erstatten, ggfs auch Schadensersatz, so der Rücktritt berechtigt war. Der Erwerber muß die Auflassungsvormerkung löschen lassen. Denn diese ist durch den Rücktritt vom Vertrag zu Unrecht im Grundbuch eingetragen.

Verlangt nun der Bauträger diese Löschung, wird der Erwerber dem Bauträger entgegenhalten, dass dieser zunächst die an ihn zu zahlenden Gelder überweisen muß. Bis dahin kann der Erwerber ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Soweit so gut. Ein Problem tritt aber dann auf, wenn der Bauträger insolvent wird. Dann steht der erklärte Rücktritt im Raum, der Bauträger hat aber noch nicht gezahlt. Die Folge ist, dass der Insolvenzverwalter dem Erwerber erklären wird, dass er seine Forderung auf Rückzahlung der Abschlagszahlungen zur Insolvenztabelle anmelden solle und der Erwerber die Bewilligung für die Löschung der Auflassungsvormerkung zu erklären habe.

Leider hat der Insolvenzverwalter damit recht. Der Erwerber wird also seine Abschlagszahlungen zur Insolvenztabelle anmelden und – mutmaßlich – nach Jahren eine  - kleine – Quote erhalten. Seine Sicherheit, die Auflassungsvormerkung, hat er zu löschen.

Dieses ist die Konsequenz eines erklärten Rücktritts vom Bauträgervertrag.

Man mag vielleicht denken, dass die Insolvenz ja gar nicht sicher ist. Das ist richtig. Allerdings muß man auch beachten, dass es Gründe für den Verzug gibt und oftmals liegt der Verzug daran, dass der Bauträger seine Handwerker nicht bezahlt. Wenn dem so ist, ist höchste Vorsicht geboten.

Weil diese Situation auch früher vergleichbar war, ist dem Bauträger eine Kündigung aus wichtigem Grund erklärt worden. Denn dadurch wird die Auflassungsvormerkung nicht betroffen und bleibt im Grundbuch.

Der Gesetzgeber hat diese Konsequenzen nicht bedacht, als er in dem „neuen“ § 650 Abs. 2 BGB den Erwerbern die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund genommen hat, die in § 648a BGB zu finden ist. Aus diesem Grund wird z.T auch der gesamte Zahlungsplan, der auf § 3 MaBV basiert, für unwirksam gehalten.

Wäre der Zahlungsplan unwirksam, käme die gesetzliche Regelung zum Tragen und die bedeutet eine Zahlungspflicht bei Abnahme! Für Bauträger wäre dieses wirtschaftlich kaum tragbar.

Weiterhin käme u.U. eine Haftung des Notars in Betracht, da dieser einen unwirksamen Ratenzahlungsplan beurkundet hat. Das ist aber derzeit als sehr kritisch anzusehen, weil es diesbezügich keine Rechtsprechung gibt.

Zum Teil wird derzeit versucht die Problematik dadurch zu lösen, dass in dem Notarvertrag aufgenommen wird, dass der Erwerber ein Kündigungsrecht erhält bei längerem Stillstand der Baustelle, wenn dieses vom Bauträger nicht zu vertreten sei. Dieses widerspricht dem klar geäußerten Willen des Gesetzgebers, könnte aber eine praktikable Lösung sein. Allerdings bedeutet diese nichts anderes, als dass der Notar permanent den Willen des Gesetzgebers mißachtet. Denn in der Bundestags Drucksache ( BT-Drs. 18/8486, S. 72)  heißt es:

„Mit Blick auf die Einheitlichkeit des Vertrages und die Ausübung der Rechte daraus soll es künftig nicht mehr möglich sein, sich teilweise aus einem Bauträgervertrag zu lösen. Vielmehr soll nur noch eine Gesamtabwicklung des Vertrages im Rahmen eines Rücktritts möglich sein.“

Dass ein Rücktritt eben nicht das Mittel der Wahl sein kann, wenn Abschlagszahlungen nur über die Auflassungsvormerkung gesichert sind, ist oben dargelegt.

 

Joachim Germer
Rechtsanwalt u. Fachanwalt
f. Bau – u. Architektenrecht

 

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Zuletzt geändert am: Mar 31 2020 um 08:32

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