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Der Verzug des Bauträgers

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Eine Vielzahl von Bauverträgen werden als Bauträgerverträge geschlossen. Der Bauträger „verkauft“ darin sein Grundstück und verpflichtet sich dieses zu bebauen.

Für den Erwerber ist dieses komfortabel, weil er sich nur um wenige Dingen kümmern muß. Vor allem findet der private Hausbauer kaum noch Baugrundstücke und größere neue Erschließungen kann ein Einzelner nicht leisten. Also wird Bauland von dem Bauträger aufgekauft, der die Grundstücke aber nicht so verkaufen will, ohne diese bebaut zu haben.

Das führt dazu, dass immer noch viele Wohnbebauungen durch Bauträger vorgenommen werden.

Seit 2018 ist auch gesetzlich geregelt, dass im Bauträgervertrag eine Fertigstellungsfrist anzugeben ist, § 2 zu Art. 249 EGBGB. Dort heißt es:

Abs. 2 „Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.“

Es gibt also 2 Varianten:

1.       Festgelegter Fertigstellungstermin

Ist ein Fertigstellungstermin festgelegt, käme der Bauträger ohne weiteres in Verzug, wenn er diesen überschreitet.

Meist ist es so, dass in den Notarverträgen, oder der Baubeschreibung, festgehalten ist, dass sich die Bauzeit um Schlechtwettertage etc. verlängern kann. Dieses wird als Argument für Verzögerungen genutzt, meist ohne Erfolg. Denn den VOB/B Werkvertrag sieht § 6 Abs. 2 Nr. 2 VOB/B deshalb vor, dass Witterungseinflüsse, mit denen während der Ausführungszeit bei Angebotsabgabe gerechnet werden musste, einzukalkulieren sind.

Dass es im Winter kalt ist und womöglich schneit, ist also vorhersehbar und regelmäßig kein Grund für eine Verzögerung.

2.       Festgelegte Bauzeit

Ist indes nur die Dauer der Baumaßnahmen angegeben, kann es schnell dazu führen, dass die Baumaßnahme gar nicht erst begonnen wird, oder mit erheblicher Verzögerung. Hier stellt sich dann die Frage des richtigen Vorgehens:

a)

Ist nur die Bauzeit angegeben, sollte man natürlich zunächst hinterfragen, woran dieses liegt. Dabei ist zu bedenken, dass Erklärungen, wie fehlende Baugenehmigungen, Nachbarwidersprüche oder Bodenuntersuchungen im Grunde nur das Verschulden des Bauträgers verdecken sollen. Denn dieser kann bei ordentlicher Planung ohne weiteres mit Genehmigungen rechnen. Wenn das Bauvorhaben in der Nähe von Natur – und/ oder Wasserschutzgebieten liegt, weiß man dieses vorher. Auch die Bodenbeschaffenheit wäre vorher zu prüfen gewesen.

Es mag im Einzelfall aber durchaus Verzögerungen geben, die sachlich berechtigt sind, wenn sich etwa bei Aushub der Bodengrube archäologische Fundstücke finden, oder unerwartete Torflinsen, was die Bodenbeschaffenheit verändert und damit die technischen Ausführungsgrundlagen.

è Es ist also zunächst zu hinterfragen, welche Erklärung der Bauträger hat und ob diese eine Verzögerung rechtfertigt.

Was aber passiert dann?

b)

Für den Erwerber ist es eigentlich egal, warum später angefangen wird. Das Bauvorhaben wird jedenfalls nicht so fertig, wie angedacht. Das hat für den Erwerber in mehrfacher HInsicht Konsequenzen:

  •           Es fallen u.U. Bereitstellungszinsen an
  •           Soll das Objekt selbst bezogen werden, muß ggfs. eine Ersatzwohnung für die Dauer der Verzögerung gefunden werden
  •           Eine Vermietung kann sich verzögern
  •      weitere Schäden können eintreten, wie Fahrtkosten zur Baustelle, zur Arbeit/ Schule

Wird gar nicht mit dem Bau begonnen, ist aber auch zunächst kein Verzug gegeben. Denn es ist nur die Dauer der Baumaßnahme geregelt, aber keine Fertigstellungsfrist.

Als Erwerber kann man es sich aber nicht erlauben ewig auf eine Fertigstellung zu warten. Deshalb sollte unbedingt dem Bauträger eine Frist für den Baubeginn gesetzt werden und zwar verbunden mit dem Hinweis, dass der Erwerber Mehrkosten zu erwarten hat. Letzteres ist deshalb zu beachten, damit der Bauträger nicht damit argumentieren kann, dass er solche Mehrkosten nicht erwartet hatte.

Diese Mehrkosten sollte der Erwerber dann genau dokumentieren!

c)

Grundsätzlich gilt, dass ein Verzug bei Eintritt einer Fälligkeit und nach Mahnung vorliegt. Ist die Leistung nach dem Kalender bestimmbar, bedarf es keiner Mahnung.

In dem Fall, dass nicht rechtzeitig begonnen wurde, liegt noch kein Verzug vor! Deshalb muß dafür gesorgt, dass der Bauträger im Verzug ist. Dieses kann man damit erreichen, dass eine Frist für den Baubeginn gesetzt wird. Denn danach läuft die vereinbarte Ausführungsfrist, die in der Baubeschreibung festgehalten ist!

Es sollte also eine Frist für Baubeginn gesetzt werdenwenn es keinen rechtfertigenden Grund für eine Verzögerung gibt.

Ist absehbar, dass die Fertigstellungsfrist nicht eingehalten werden kann, so sollte dieses dem Bauträger mitgeteilt werden. Auf mögliche Schäden sollte verwiesen werden. Hilfreich ist es auch darauf hinzuweisen, dass der Bauträger seine Bemühungen verstärken soll.

Ist die Frist abgelaufen, so ist dieses dem Bauträger mitzuteilen.

 

 3.       Vorgehen beim Verzug

Ist der Bauträger dann mit der Fertigstellung im Verzug, stellt sich die Frage, wie weiter vorzugehen ist?

 a)

Grundsätzlich hat der Erwerber einen Anspruch auf Erstattung des Verzögerungsschadens.

Die Frage, wie er sich berechnet, ist kürzlich vom OLG Brandenburg ( OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2020 - 4 U 87/19) beantwortet worden.

„1. Dem Erwerber steht kein Anspruch auf abstrakte Nutzungsentschädigung zu, wenn ihm während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung steht und ihm die Kosten der Miete ersetzt werden.

2. Die Vergleichbarkeit der Ersatzwohnung ist durch einen Vergleich der erworbenen Wohnung mit dem Ersatzwohnraum zu ermitteln; dabei ist vornehmlich auf die Größe des zur Verfügung stehenden Wohnraums abzustellen.

3. Als Ausgangspunkt für die Berechnung des Nutzungswerts der vorenthaltenen Eigentumswohnung können entweder die anteiligen Vorhaltekosten oder die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden.

4. Wird als Maßstab der fiktive Mietpreis angesetzt, ist er von allen auf Gewinnerzielung gerichteten und sonstigen, eine erwerbswirtschaftliche Nutzung betreffenden Wertfaktoren zu bereinigen. Der Abzug für die eine erwerbswirtschaftliche Nutzung einer Eigentumswohnung betreffenden Wertfaktoren ist auf 30% der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bestimmen.

5. Hat der Bauträger die Erwerber während des Fertigstellungsverzugs in einem Hotel/einer Ferienwohnung untergebracht, so sind auf den solcherart errechneten Nutzungsausfallschaden die tatsächlich entstandenen und vom Bauträger zu tragenden Kosten der Unterbringung der Erwerber in voller Höhe anzurechnen.

                ….

8. Bei der verbleibenden subjektiven Beeinträchtigung der Erwerber wegen des fehlenden Komforts einer eigenen Wohnung und "des Lebens aus dem Koffer" im Hotel oder der Ferienwohnung - wiewohl durchaus gut nachvollziehbar - handelt es sich um einen immateriellen Schaden, der nicht ersetzt wird.

9. Ersparte Aufwendungen sind wegen ihres engen Zusammenhangs mit dem entstandenen Nachteil nach der für den Schadensersatz maßgebenden Differenzhypothese nach allgemeiner Meinung grundsätzlich anzurechnen.“

In der Regel wird der Bauträger weder eine Ferienwohnung, noch ein Hotelzimmer zur Verfügung stellen und genau das ist das Problem. Der Erwerber hat diese Kosten vorzufinanzieren, was für ihn eine erhebliche Belastung darstellt.

è Vorstehendes zeigt, dass man sich vor dem Bezug eines Hotels oder Ferienwohnung mit der Frage auseinandersetzen muß, was als Ersatz angemessen ist.

Auch die weiteren Kosten wären erstattungsfähig, wie höhere Fahrtkosten zur Arbeit, erhöhte Kosten für den Schulweg der Kinder, etc.

Bereitstellungszinsen sind oben dargelegt. Diese sollten aber genau berechnet werden.

 

b)

Es hilft nur begrenzt, wenn man zwar einen Schadensersatzanspruch hat, aber auf den Einzug weiter warten muß. Denn der Erwerber will kein Geld für eine Ferienwohnung, sondern in sein gekauftes Objekt einziehen!

Hier aber sind die gesetzlichen Möglichkeiten sehr beschränkt! Das ist in meinem Beitrag Der Rücktritt vom Bauträgervertrag beleuchtet ( https://www.anwalt.de/konto/rechtstipps/meine-rechtstipps/455256 )

Grundsätzlich könnte man nach einem Verzug dann den Rücktritt erklären. Dieses empfiehlt sich aber nur, wenn die gezahlten Beträge durch eine Bürgschft abgesichert sind, was meistens nicht der Fall ist. Weitere Kosten für Ersatzwohnung etc. sind davon auch nicht umfaßt.

Kündigung und Kündigung aus wichtigem Grund sind vom Gesetzgeber ausgeschlossen, §§ 650u Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 648 und 648a BGB. Dieses Versäumnis des Gesetzgebers wird nicht kompensiert durch andere Rechte. Es kann sein, dass die Rechtsprechung Kündigungen aus wichtigem Grund, wie das bis zum 1.1.2018 möglich war, anerkennt. Solange dieses aber nicht höchstrichterlich entschieden ist, bleibt ein erhebliches Risiko des Erwerbers bei einer außerordentlichen Kündigung bestehen.

Dieses kann man nur dann eingehen, wenn man sicher ist, dass der Bauträger solvent ist. Wäre dem aber so, kann man sich fragen, warum sich der Bau derart verzögert, wo dieses doch für den Bauträger nur Nachteile mit sich bringt?

 

Joachim Germer
Rechtsanwalt u. Fachanwalt
f. Bau – u. Architektenrecht

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Zuletzt geändert am: Jul 11 2020 um 12:03

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