Aktuelles, Tipps und Urteile

Wohnungseigentum in der notariellen Praxis – Ein Überblick

Aktuelles, Urteile und Tipps >>

Das WEG ist geschaffen worden, weil die gesetzlichen Grundlagen des BGB den besonderen Umständen, dass nämlich jeder Erwerber einen bestimmten Bereich haben will, über den er alleine verfügen kann, nicht ausreichend Rechnung tragen:

Gem §§ 93, 94 BGB kommt ein selbständiges Eigentum an einem Gebäudeteil, wie einer Wohnung, nicht in Betracht. Eigentümer eines Grundstücks ist auch immer Eigentümer der darauf stehenden Gebäude.

In Betracht käme zwar ein Miteigentumsanteil an einem bestimmten Grundstück für einen Erwerber, der zudem über Benutzungs – und Verwaltungsregelungen die gesonderte Nutzung „seiner“ Wohnung erhält. Dieser Erwerber ist aber nicht Eigentümer „seiner Wohnung“, sondern hat nur einen Anteil an der Gesamtheit, selbst ihm bestimmte Nutzungen „seiner“ Wohnung überlassen werden .

Ein Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden. Für dessen Abänderbarkeit wird auf § 1090 BGB abgestellt. Eine große Einschränkung des Wohnungsrechts ist aber, dass dieses wegfällt, wenn der Berechtigte stirbt, §§ 1090 II i.V.m. 1061 BGB.

Aus den vorgenannten Gründen wurde das WEG am 15.3.51 in Kraft gesetzt. Aus dem WEG folgt die Möglichkeit der Begründung von Wohn – und Teileigentum.

Für jeden Miteigentumsanteil wird von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt ( Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch ) angelegt, § 7 I WEG. In diesem Grundbuchblatt ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum einzutragen. Ferner wird als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondernutzungsrechte eingetragen.

Dabei ist die Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs – und Teileigentumsgrundbücher ( Wohnungsgrundbuchverfügung – WGV ) zu beachten. Die gem. § 7 I, § 8 II WEG anzulegenden besonderen Grundbuchblätter werden nach diesen Vorschriften angelegt. Dort ist u.a. geregelt, dass Miteigentumsanteile in einem zahlenmäßigen Bruchteil auszudrücken sind.

Für die Berechnung und Festlegung dieser Bruchteile gibt es keine Vorschrift. Regelmäßig wird die Wohnfläche in ein Verhältnis zur Gesamtfläche gesetzt. Es bleibt den Teilenden aber vorbehalten auch anderen Faktoren hinzuziehen. Es kommt dabei nicht auf die Wertverhältnisse von Miteigentum und Sondereigentum an.

Die Verordnung bezieht sich aber auch auf Wohnungs – und Teilerbbaugrundbücher, soweit sich nichts anderes aus den Vorschriften ergibt.

Aus den allgemeinen Verwaltungsvorschriften für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 IV Nr. 2 und § 32 II Nr. 2 WEG folgt, dass dem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Bauzeichnung mindestens im Maßstab 1:100 beizufügen ist. Daraus müssen die Wohnungen ersichtlich und mit Nummern bezeichnet sein. Die Wohnung selbst wird in Ziff. 4 dieser Verordnung beschrieben als die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen. Jedenfalls müssen die abgeschlossenen Wohnungen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sein. Garagenstellplätze müssen ggfs. durch zusätzliche Beschriftung gekennzeichnet sein, wobei u.a. festverankerte Begrenzungsschwellen, im Boden eingelassene Markierungssteine in Betracht kommen.

Aus § 7 IV WEG folgen die Anlagen, die zur Bewilligung der Eintragung gehören. Das sind der Aufteilungsplan, der das ganze Gebäude mit Größe und Lage des Gemeinschafts – und Sondereigentum darstellt. Die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück ist ebenfalls anzugeben, wenn nur so eine genaue Zuordnung von Gemeinschafts – und Sondereigentum erfolgen kann. Zu einem Wohnungseigentum gehörende Einzelräume sind mit gleichen Nummern zu kennzeichnen. Dieser Aufteilungsplan wird von einem Architekten erstellt und von der Baubehörde unterschrieben und gesiegelt bzw. gestempelt.

Neben dem Aufteilungsplan ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, § 7 IV Nr. 2 WEG. Auch wenn diese das Grundbuchamt nicht bindet, findet keine Prüfung von Amts wegen statt, ob die Angaben richtig sind.

Das Grundbuchamt prüft nicht die baurechtliche Zulässigkeit des Gebäudes, aber die Eintragungsvoraussetzungen, nämlich Antrag mindestens eines Eigentümers, Bewilligung aller Miteigentümer, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. 

 

1.     Begründung des Wohnungseigentums

Wie ausgeführt, wird Wohnungseigentum entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG, oder durch Teilung durch den Eigentümer begründet, § 8 WEG.

In jedem Fall muß für die Begründung des Wohnungseigentums ein Antrag gem. § 13 GBO gestellt werden.

Voraussetzung ist ferner, dass ein Grundstück im Rechtssinne betroffen ist, § 1 IV WEG. Die Miteigentumsanteile müssen 100 % ergeben und alle müssen mit Sondereigentum verbunden sein.

Neben den oben dargestelltem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung muß eine Abgrenzung zwischen Sonder – und Gemeinschaftseigentum erfolgen, wobei es ausreicht das Sondereigentum zu bezeichnen, da der Rest automatisch als Gemeinschaftseigentum zählt.

Die Gemeinschaftsordnung muß mit den Vorschriften des WEG und den allgemeinen Regeln des BGB konform gehen, da sie über §§ 5 IV, 10 III WEG Inhalt des Sondereigentums werden. Deshalb kann eine Überprüfung stattfinden, ob gegen ein gesetzlichen Verbot, § 134 BGB, gegen gute Sitten, § 138 BGB oder Treu und Glauben, § 242 BGB verstoßen wurde.

 

a)    Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG

Voraussetzung für die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG ist, dass die Miteigentumsanteile vorhanden sind und die Wohnungseigentümer bekannt sind. Es muß also eine Bruchteilsgemeinschaft vorliegen. Das Sondereigentum wird dann den jeweiligen Miteigentümern zugeordnet.

Solche Miteigentumsanteile sind bei einer GbR nicht vorhanden, so dass zunächst eine Bruchteilsgemeinschaft zu bilden ist. Das gilt auch für Erbengemeinschaften.

Die Bruchteilseigentümer müssen sich dann dinglich einigen. Dieses erfolgt vor einem Notar, § 4 II WEG i.V.m. § 925 BGB.

Weitere Voraussetzung, dass eine WEG gem. § 3 WEG entsteht, ist die Grundbucheintragung auf besonderen Grundbuchblättern.

 

b)    Teilung durch den Eigentümer gem. § 8 WEG

Die Teilung durch den Eigentümer betrifft ganz häufig Bauträgergeschäfte, wobei eine solche Teilung natürlich auch dem einzelnen Privatmann oder einer Gemeinschaft möglich ist, die nur Wohnungseigentum begründen will. Während der einzelne Grundstückseigentümer aber meist ein vorhandenes bebautes Grundstück teilen will, wird der Bauträger aber auch oft unbebaute Grundstücke erwerben, um diese zu bebauen.

Er wird dann das Grundstück in Bruchteile zergliedern und diese mit dem jeweiligen Sondereigentum verbinden.

Dieses gilt aber nicht nur für Neubauten, sondern auch für Altbauten, bei denen eine Modernisierung und Teilung erfolgen soll.

Die Teilungserklärung wird gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben. Sind mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer, ist die Erklärung von allen abzugeben. Eine Vertretung ohne Vollmacht dabei scheidet aus und ist auch nicht genehmigungsfähig, § 180 BGB. In Betracht kommt aber die Erteilung einer mündlichen Vollmacht gem. § 167 BGB, die dann aber wegen der Eintragung in das Grundbuch der Form des § 29 GBO bedarf.

Sodann setzt die Teilung gem. § 8 WEG die Eintragung im Grundbuch voraus.

 

c)     Problemfälle

 

aa) Eine Schwierigkeit kann auftreten, wenn die Teilungserklärung nicht der Grundbucheintragung entspricht, oder ein Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan besteht.

Wenn etwa die Teilungserklärung gem. § 8 WEG  Kellerräume zuweist, die dann im Grundbuch anders eingetragen sind, ist zu fragen, wie bei einem Verkauf verfahren wird? Wird der Erwerber Eigentümer des im Grundbuch eingetragenen Kellerraums, oder ist die Teilungserklärung vorrangig?

In Betracht käme der Vorrang des Grundbuchs, da dieses bekanntlich Gutglaubensschutz aufweist.

Richtig ist, dass die Grundbucheintragung nicht der Teilungserklärung entspricht und somit falsch ist. Die Grundbucheintragung nimmt Bezug auf die Teilungserklärung, was zu widersprüchlichen Aussagen führt. Das Grundbuch ist somit fehlerhaft und zu berichtigen. Dabei sind sämtliche Eigentümer verpflichtet an der Behebung der Unrichtigkeit mitzuwirken.

Auch ein Gutglaubenschutz bei Erwerb dieses speziellen Kellers scheidet aus. Denn durch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gem. § 7 III WEG besteht ein Widerspruch zwischen Grundbuch und der Teilungserklärung, der erkennbar ist. Ein Erwerber wird somit nicht Eigentümer des falsch bezeichneten Kellerraums, was aber nichts daran ändert, dass er schuldrechtlich einen Anspruch gegen den Veräußerer hat.

 

bb) Ein weitere Schwierigkeit kann auftreten, wenn zwar Wohnungseigentum gebildet wurde, der Aufteilungsplan aber den tatsächlichen Gegebenheiten nicht entspricht.

Ein solcher Fall tritt häufiger auf, als man vielleicht annimmt und insbesondere dann, wenn ein größeres Mehrfamilienobjekt gebaut wird, dann aber von den ursprünglichen Plänen abgewichen werden mußte.

Bei der Bauausführung kann es dazu kommen, dass die Fläche nicht richtig ermittelt wurden, was schon mit den Maßtoleranzen der Vermesser zusammenhängt. Dieses zeigt sich aber erst während der Ausführung. Das kann z.B. dazu führen, dass gar nicht die Anzahl der Stellplätze für Pkw vorhanden sind, die ursprünglich vorgesehen war, weil die Flächen gar nicht ausreichen, oder Zufahrten zu eng geplant waren.

Wird ein solcher Umstand dem Notar nicht mitgeteilt und ist zuvor bereits der Aufteilungsplan erstellt worden, werden später Verträge geschlossen, die mit dem Aufteilungsplan nicht übereinstimmen. Dann wird u. U. ein Stellplatz zugewiesen, den es gar nicht gibt. Das kann sogar dazu führen, dass sämtliche zugeordneten Stellplätze fehlerhaft bezeichnet sind, weil sie in der Realität gar nicht so angeordnet sind.

Dann werden Wohnungen veräußert, denen Stellplätze zugeordnet sind, die es gar nicht gibt. Wenn keine ausreichenden Stellplätze vorhanden sind, ist dieses nicht nur eine Frage der Haftung des Bauträgers. Es geht dann auch darum, welcher Erwerber welches Recht hat und wie die WEG damit umgeht.

In einem solchen Fall, wo etwa die Stellflächen ganz anders ausgeführt wurden, sind die konkret zugeordneten Stellplätze gar nicht vorhanden. Dann handelt es sich um Gemeinschaftsflächen.

Etwas anderes ist dann gegeben, wenn Stellplätze nur teilweise errichtet wurden. Der Erwerber hat ein Anwartschaftsrecht, wenn die Teilungserklärung den nicht erstellten Stellplatz vorsieht. Die Schaffung kann dann von der WEG ( oder dem Bauträger im Rahmen der Mängelhaftung ) verlangt werden. Das gilt aber nur, wenn es überhaupt die Möglichkeit gibt, an dieser Stelle einen Stellplatz zu errichten.

Bei einer Abweichung von Aufteilungsplan zu Baukörper ist zu unterscheiden: Betrifft die Abweichung nur die innere Ausstattung des Sondereigentums, entsteht das Sondereigentum, ohne dass das Grundbuch zu berichten wäre.

Wenn zusätzliche Räume errichtet werden, entsteht darauf Gemeinschaftseigentum, es sei denn, diese Räume wären daraus entstanden, dass innerhalb eines Sondereigentums ein größerer Raum nur unterteilt wäre. Wird allerdings bei einer Grundrissabweichung eine Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nicht möglich, entsteht Gemeinschaftseigentum.

Solange noch gar nichts veräußert ist, kann der Bauträger nachträglich eine Teilungserklärung ohne weiteres ändern. Die Änderung bedarf materiell rechtlich keiner bestimmten Form, muß aber für das Grundbuchamt öffentlich beglaubigt sein, um die Form des 3 29 GBO zu wahren.

Wenn nur ein Erwerber einen bestimmten Wunsch hat und deshalb eine andere Zuordnung von Stellplätzen erfolgt, wird dieser Erwerber einer Änderung der Teilungserklärung zustimmen.

Schwieriger wird die grundbuchliche Klärung, wenn bereits zugunsten eines weiteren Erwerbers auch nur eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Dann kann die Teilungserklärung nur mit Zustimmung des Vormerkungsberechtigten geändert werden. Auch andere Grundbuchgläubiger müssen zustimmen.

Teilweise wird versucht, diese Schwierigkeit dadurch zu umgehen, dass Vollmachten in den notariellen Urkunden eingeräumt werden. In diesen Vollmachten soll dem Bauträger dann das Recht zugestanden werden, die Teilungserklärung teilweise abzuändern.

Dass dieses problematisch ist, liegt auf der Hand. Schließlich wird dadurch der Bauträger in die Lage versetzt, seine schuldrechtliche Verpflichtung zu ändern. Diese ist nur in engen Grenzen möglich und muß regelmäßig auch einer AGB Kontrolle standhalten, § 308 Nr. 4 BGB.

Will man dem Bauträger die Möglichkeit geben dingliche Änderungen vorzunehmen, muß die Änderungsmöglichkeit konkret genug bezeichnet sein, woran es meisten scheitert.

In der Praxis hilft man sich damit, dem Bauträger im Außenverhältnis Vollmachten zu erteilen, die für das Grundbuchamt ausreicht. Im Innenverhältnis muß die Vollmacht aber aus oben genannten Gründen begrenzt sein. Zudem sollten, damit die Klausel transparent ist, Anlaß, Inhalt und Umfang der Änderungsbefugnis beschrieben werden. Dabei darf nicht übersehen werden, dass eine unwirksame Änderungsklausel dazu führt, dass der Bauträger seine Verpflichtung gegenüber dem Erwerber nicht einhalten kann.

Die Problematik lässt sich nur lösen, wenn eine im Außenverhältnis gegenüber dem Grundbuchamt unbeschränkte Vollmacht erteilt wird, die im Innenverhältnis erheblichen Beschränkungen unterworfen ist

 

2.     Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum - Teileigentum

Es wird also grundsätzlich unterschieden zwischen dem Sondereigentum und Gmeinschaftseigentum. Ferner muß unterschieden werden zwischen Sondereigentum und Teileigentum.

Wohnungseigentum betrifft die zu Wohnzwecken dienenden Räume, § 1 II WEG,  während bei Teileigentum das Sondereigentum Räume bezeichnet, die nicht zu Wohnzwecken dienen, § 1 III WEG. Das können etwa Gewerberäume sein.

Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend, § 1 VI WEG.

Die Abgrenzung von Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum ist deshalb von Bedeutung, weil die Kostentragung unterschiedlich ist. Daneben hat das einzelne WEG Mitglied weniger Einflußmöglichkeiten, was die Gestaltung des Gemeinschaftseigentums betrifft, als dieses beim Sondereigentum der Fall ist.

 

a)    Gemeinschaftseigentum

Um Gemeinschaftseigentum handelt es sich bei dem Grundstück. § 1 V WEG definiert das Gemeinschaftseigentum negativ, nämlich als die Teile des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen. Dazu gehört jedenfalls das Grundstück selbst.

Das Gebäude ist Gemeinschaftseigentum hinsichtlich der Teile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind. Dazu gehören die konstruktiven Bestandteile, wie Fundamente, Bodenplatte, tragendes Mauerwerk und Dach.

Auch die Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind Gemeinschaftseigentum, wozu etwa der Aufzug gehört, Schornstein, Satellitenanlage. Installationseinrichtungen für Gas, Wasser, Strom und Heizung gehören auch zum Gemeinschaftseigentum, jedenfalls sofern es sich um Hauptleitungen handelt, die zu den Wohnungen oder von diesen weg führen.

Unter Grundstück im Sinne des Gemeinschaftseigentums versteht man das gesamte Grundstück mit Zufahrten, Parkplätzen, Spielplätzen etc.

 

b)    Sondereigentum

Das Sondereigentum zeichnet sich dadurch aus, dass dieses im Alleineigentum steht und andere WEG Mitglieder von der Benutzung ausgeschlossen werden.

Eine gesetzliche Begründung des Sondereigentums gibt es nicht. Es muß begründet werden. Alle Flächen, die nicht Sondereigentum sind, stehen im Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch für die Flächen, die sondereigentumsfähig sind, aber etwa aus Versehen keinem Sondereigentum zugeordnet wurden.

Wird eine Fläche in der Teilungserklärung als Sondereigentum bezeichnet, anders als im Aufteilungsplan, wo es der Gemeinschaftsfläche zugeordnet wurde, wird die Fläche dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, weil weder Teilungserklärung noch Aufteilungsplan vorrangig sind.

Grundlegende Voraussetzung für Sondereigentum ist, dass ein abgeschlossener Raum vorliegt. Ein Zutritt durch Dritte soll ausgeschlossen werden. Allerdings spricht § 3 II WEG davon, dass Sondereigentum nur eingeräumt werden soll, wenn diese Abgeschlossenheit vorliegt. Besteht eine solche Abgeschlossenheit tatsächlich nicht, kann dennoch Sondereigentum an dieser Fläche begründet werden. Das gilt auch dann, wenn die Abgeschlossenheit später wegfällt.

Gerade die Frage, ob eine Fläche dem Sondereigentum zugeordnet wird, oder ein Sondernutzungsrecht daran begründet wird, beschäftigt zunehmend die Gerichte. Der Notar ist gefordert durch die Formulierung der Teilungserklärung möglichst Rechtssicherheit zu schaffen.

Beispiele:

Pkw Stellplätze: Diese sind nicht abgeschlossen, auch wenn diese mit Markierungen, Überdachung, oder Begrenzungen versehen sind. Dieses kann dann anders beurteilt werden, wenn der Stellplatz auf 3 Seiten durch Mauern abgeschlossen ist und eine Zugangssperre besteht, wie eine Schranke.

Garagenstellplätze in einer Tiefgarage zeichnen sich dadurch aus, dass sie sich in einem Raum befinden. Gem. § 3 II S. 2 WEG gelten diese als abgeschlossene Räume, wenn dauerhafte Markierungen angebracht sind. Sie sind daher sondereigentumsfähig.

Balkone und Terrassen: Ein Balkon, der seitlich von den Nachbarwohnungen abgegrenzt ist, ist zwar kein Raum, gilt aber als Sondereigentum, wenn der Zugang nur von der ihm zugeordneten Wohnung möglich ist. Dieses ist bei Terrassen anders, die ebenerdig liegen und somit nicht „abgeschlossen“ sind. Diese gelten als Gemeinschaftseigentum.

Gerade dieses Beispiel zeigt auch das Konfliktpotenzial, welches durch den Notar entschärft werden sollte:

Unstreitig ist, dass Außenwände, Brüstung, Entwässerung, Estrich, Balkondecke dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Der Belag des Balkons, Innenputz können dagegen sondereigentumsfähig sein.

Der Eigentümer der Wohnung mit der ebenerdigen Terrasse hätte bei Schäden an dem Belag einen Anspruch gegen die WEG auf Beseitigung eines Mangels, weil die Terrasse – und damit auch der Belag – dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet wird. Wird der Balkonbelag dem Sondereigentum zugerechnet, kann der dortige Eigentümer dieses nicht verlangen.

Es ist also in der Teilungserklärung besondere Sorgfalt darauf zu verwenden die Abgrenzung zwischen Sonder – und Gemeinschaftseigentum möglichst schonend und einheitlich vorzunehmen.

Das betrifft auch das Recht auf bauliche Änderungen, worauf noch eingegangen wird.

Sondereigentum können auch Doppelhaushälften, oder Reihenhäuser sein, wenn diese auf einem Grundstück errichtet werden. Gerade das in letzter Zeit häufig festzustellen, weil damit erhebliche Kosten gespart werden. Der Bauträger, der in der Regel diese Konstruktion wählt, muß weder das Grundstück teilen lassen und hat den Vorteil, dass er sämtliche Leitungen nicht für jedes Objekt gesondert verlegen muß und auch nur eine Heizungsanlage für alle Häuser benötigt. Dieses ist dem einzelnen Erwerber oftmals gar nicht bewußt, weil alle Häuser eigenständig scheinen, was sie bis zu einer gewissen Grenze auch sind.

In solchen Fällen sind Regelungen von dem Notar in der Gemeinschaftsordnung vorzusehen.

Im Rahmen der Teilungserklärung ist eine Zuordnung zum Sondereigentum ratsam, um späteren Streit zu vermeiden. Für alle Wohnungseigentümer ist es sehr viel leichter in der Teilungserklärung nachzulesen, dass Innentüren und Fenster  dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind, was auch für die Installationseinrichtungen für Gas, Wasser, Strom und Heizung gilt, als erst den Rechtsanwalt um Rat zu bitten.

Gerade bei etwas schwierigen baulichen Verhältnissen sollte Klarheit geschaffen werden. Das ist der Fall bei einer Abwasserhebeanlage, die aber nur einer Wohnung dient. Befindet diese sich im Gemeinschaftskeller ist zu fragen, ob sie nicht dennoch dem Sondereigentum zugerechnet werden sollte. Diese Anlage dient weder dem gemeinschaftlichen Gebrauch, noch ist sie für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich und sollte dem Sondereigentum dieser Wohnung zugeordnet werden.

Erfahren, ob eine solche Anlage geplant ist, wird der Notar nur dann, wenn er fragt, oder aus den Plänen Souterrainwohnung entnehmen kann, bei denen solche Anlagen häufig notwendig sind.

Schwierig wird es bei einer sogenannten Duplexgarage, bei der 2 Fahrzeuge über – bzw untereinander parken. Dabei wird das erste Fahrzeug durch einen Hebemechanismus hochgehoben, so dass das 2. Fahrzeug darunter parken kann.

Hier besteht ein Raum an der Duplexgarage, so dass Sondereigentum nach der Rechtsprechung nur durch beide Wohnungseigentümer in Bruchteilsgemeinschaft an dieser Duplexgarage begründet werden kann. Hier ist eine Benutzungsregelung dringend anzuraten. Dort kann an dem Motor und dem Hebemechanismus Sondereigentum begründet werden.

c)     Sondernutzungsrechte

Sondernutzungsrechte sind im WEG nicht normiert. Es handelt sich dabei nicht um ein dingliches Recht, sondern ein schuldrechtliche Duldung der übrigen Eigentümer, die von einer bestimmten Nutzung ausgeschlossen werden. Dann handelt es sich um eine sogenannte negative Komponente. Möglich ist aber auch die umgekehrte Formulierung, dass ein bestimmter Teil ausschließlich einem Sondereigentum zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Dann spricht man von der positiven Komponente.

Das Sondernutzungsrecht wirkt somit auch nicht gegen Rechtsnachfolger, weshalb eine Eintragung im Grundbuch dringend anzuraten ist. Gem. § 5 IV WEG gilt das Sondernutzungsrecht dann dem Sondereigentum zugeordnet und wirkt über § 10 III WEG bei einer Eintragung im Grundbuch auch gegen Rechtsnachfolger.

Die Eintragung im Grundbuch sollte aus Gründen der Klarheit direkt erfolgen, auch wenn eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ausreicht. Im Text des Grundbuches ist das Sondernutzungsrecht im letzteren Fall aber nicht ausdrücklich bezeichnet, was wiederum zu Diskussionen führen kann.

Sondernutzungsrechte werden wohl überwiegend an Kfz Stellplätzen begründet. Sofern ein Bauträger aber ein Bauvorhaben plant, ist oftmals die Zuordnung dieser Stellplätze noch gar nicht gewünscht oder absehbar. Aus diesem Grund erfolgt in der Teilungserklärung ein Zuweisungsvorbehalt.

Die spätere Zuweisung eines solchen Sondernutzungsrecht kann verschieden erfolgen:

Die bestimmten Flächen können einer Einheit zugeschlagen werden, die der Bauträger selbst lange behalten will. Verkauft er eine Wohnung, kann er einen Teil der Sondernutzungsfläche dann dem Erwerber übertragen. Bei Sondernutzungsrechte besteht kein Beteiligungsrecht der anderen Miteigentümer.

Denkbar ist auch eine spätere Zuweisung in der Form, dass zunächst alle von der Nutzung so lange ausgeschlossen sind, bis eine spätere Zuweisung an die jeweiligen Eigentümer erfolgt. Auch in diesem Fall endet die Möglichkeit der Zuweisung mit dem Verkauf der letzten Einheit.

Ein Sondernutzungsrecht kann durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer aufgehoben werden. Dabei versteht es sich von selbst, dass der Berechtigte zustimmen muß. Diese Vereinbarung betrifft nur den schuldrechtlichen Teil des Sondernutzungsrechts. Ist das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen, muß der Berechtigte als formell Betroffener gem. § 19 GBO die Löschung bewilligen.

 

I.                  Die Eigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft

 

1.     Rechtsfähigkeit

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Es besteht insoweit eine Teilrechtsfähigkeit, § 10 VI WEG. Dieses bezieht sich aber nur auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Zu klären ist zunächst, wann die Gemeinschaft „beginnt“.

Im Falle der Gründung der WEG gem. § 3 WEG beginnt die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher.

Sofern eine Teilung gem. § 8 WEG erfolgt, ist zu differenzieren:

Sobald eine Auflassungsvormerkung zugunsten eines Erwerbers eingetragen wurde und dieser im Besitz der Wohnung ist, ist eine sogenannte werdende Eigentümergemeinschaft begründet. Auch diese ist rechtsfähig, da sie verwaltend tätig sein wird.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wird im Falle der Teilung gem. § 8 WEG dadurch begründet, wenn 2 Eigentümer vorhanden sind. Neben dem teilenden Eigentümer muß also eine Wohnung übertragen worden sein. Das folgt aus dem Umkehrschluß des § 10 VII S. 4 WEG.

Aus § 10 VI S. 5 WEG folgt, dass sie vor Gericht aktiv und passivlegitimiert ist.

 

2.     Rechte und Pflichten

Die WEG verwaltet sich selbst bzw. über einen Verwalter, §§ 20, 21 WEG.

Zur Verwaltung gehören alle Maßnahmen, die der Gesamtheit der Eigentümer dienen, wobei die wichtigsten Verwaltungsmaßnahmen in § 21 WEG geregelt sind. Darauf darf verwiesen werden. Die meisten dieser Maßnahmen betreffen die laufende Verwaltung und sind aus notarieller Sicht weniger interessant.

An dieser Stelle soll auf die für den Notar entscheidenden Fragen eingegangen werden:

In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es ganz häufig auf Stimmrechte an. Schließlich sind Entscheidungen zu treffen, über die regelmäßig abgestimmt wird.

Grundsätzlich gilt das Kopfprinzip des § 25 II WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Davon wird aber oft zulässigerweise <

Zuletzt geändert am: Apr 05 2017 um 12:47 PM

Zur Übersicht >>