Baurecht für Bauherren

Der "normale" Bauherr ist Laie. Wie soll er die verschiedenen Regelungen des Baurechts durchschauen, was selbst für Fachleute schwierig ist?

Wir verstehen Ihre Schwierigkeiten. Denn sie sind uns durch unsere Praxis geläufig.

VOB, HOAI, LV, EP sind nur einige - gängige - Abkürzungen, die zunächst unverständlich sind.

Was gilt und was ist beauftragt? Gibt es einen Vertrag und muß dieser schriftlich geschlossen werden? Was geschieht bei Mängeln, Nachträgen, Mehrkosten, Verzögerungen?

Auf unserer Homepage geben wir einige Hinweise und Tipps. Sie können eine rechtliche Beratung allerdings nicht ersetzen. Bevor Sie aber viel Geld für eine Baumaßnahme ausgeben, sollten Sie sich überlegen, ob es nicht lohnt eine Erstberatung in Anspruch zu nehmen. Die Kosten sind auf 190.- € zzgl. MwSt begrenzt.

Baurecht für den Bauherrn

Die nachstehenden Hinweise können lediglich allgemeiner Natur sein. Diese ersetzen insbesondere keine rechtliche Beratung. Es soll nur kurz ein Überblick über wichtige Aspekte beim Bauen vermittelt werden.

 

Vor dem Bauen kommt das Planen

 

Ob mit

 

-          Bauträgern

-          Handwerkern

-          Architekten

-          Generalunternehmen

, oder in anderer Weise gebaut wird. Es wird immer zunächst der eigene Bedarf  ermittelt, die eigenen Wunschvorstellungen. Dann wird geprüft, ob die finanziellen Möglichkeiten dieses erlauben.

Hat man in dieser Phase bereits einen Architekten kontaktiert, der etwa Skizzen gefertigt hat, kann darin schon ein vergütungspflichtiger Architektenvertrag liegen. Eine Schriftform ist, wie auch beim Vertrag mit dem Generalunternehmer oder anderen Handwerkern nicht erforderlich. Lediglich beim Bauträgerkaufvertrag ist die notarielle Form vorgegeben.

 

Kommt es später zu so genannten Nachträgen oder zusätzlich beauftragten Leistungen, so kann dieses daran liegen, dass Ihre Wunschvorstellungen nicht richtig in dem Vertrag berücksichtigt wurden. Dieses wiederum hat seine Ursache darin, dass schon bei dem Abschluß des Vertrags Fehler gemacht wurden.

 

Natürlich wird ein Bauunternehmer, der einen Vertrag stellt, diesen Vertrag doch so formulieren, dass er unternehmerfreundlich ist. Dieses kann ganz gravierende Folgen haben, weil dann Bauzeitenüberschreitungen, Kostenüberschreitungen und viele andere wichtige Fragen anders geregelt werden, als dieses in Ihrem Sinne ist. Zudem spielt die Baubeschreibung eine entscheidende Rolle für das das, was der Vertragspartner leisten muß. Gerade diese Baubeschreibung ist oft nur sehr oberflächlich und beschränkt sich in einer Vielzahl von Fällen auf das Auflisten von Steckdosen und anderen Ausstattungsmerkmalen.

 

Schon angesichts eines Bauvolumens kann es deshalb sinnvoll sein, eine anwaltliche Erstberatung in Anspruch zu nehmen. Diese darf einen Höchstbetrag von einhundertneunzig Euro netto nicht überschreiten.

 

Entscheidend ist bei jedem Bauvertrag, ob und inwieweit Ihre Wünsche berücksichtigt sind. Dieses betrifft einerseits die tatsächliche Ausführung, andererseits rechtliche Fragen, die etwa die Abnahme o.a. regeln.

 

 

Vertrag mir Architekten

 

Ein Vertrag mit einem Architekten muß nicht schriftlich erfolgen. Oftmals sind die Vorgespräche, die ersten Skizzen Aquisitionsleistung, die nicht zu vergüten ist. Das ist aber nicht immer der Fall. Sofern ein schriftlicher Vertrag nicht bei Abschluß des Vertrags unterzeichnet wurde, gilt der Mindestsatz nach der HOAI ( Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ) als vereinbart.

 

Was der Architekt Ihnen schuldet, ergibt sich aus der Vereinbarung. Ist lediglich eine Baugenehmigung gewünscht, kann der Architekt später nicht Vergabeleistungen oder Bauüberwachung berechnen. Andererseits ist gerade die Bauüberwachung die zentrale Leistung, neben dem Einholen der Baugenehmigung und den Angeboten.

 

Der Architekt hat naturgemäß ganz andere Möglichkeiten zur Preisfindung, kann den Bedarf genau ermitteln, so dass bei sorgfältiger Arbeit kaum noch Raum ist für Nachträge. Das macht das Bauen für Sie kalkulierbar. Hier können aber Fehler lauern, die für Sie erhebliche Bedeutung haben. In der Regel hat der Bauherr einen bestimmten finanziellen Rahmen gesteckt. Wird dieser überschritten, gibt es erhebliche Probleme. Dabei ist es aber nicht ohne weiteres möglich, sich an dem Architekten schadlos zu halten. Denn das – verteuerte – Bauwerk ist schließlich den Betrag wert. Es fehlt somit an einem – unmittelbaren – Schaden. Deshalb ist hier Regelungsbedarf gegeben. Es kann auch mit einem Architekten eine Kostengarantie vereinbart werden. Ferner kann ebenfalls eine Gratifikation vereinbart werden, falls der Architekt unterhalb eines bestimmten Betrags bleibt. Dieses ist für Sie reizvoll, weil sich ansonsten das Honorar nach den anrechenbaren Kosten richtet. Je höher, desto mehr verdient der Architekt!

 

Bei der Vergabe der Leistungen ist der Architekt der Fachmann. Dennoch sollten Sie darauf achten, dass Leistungsverzeichnisse an verschiedene Firmen verschickt werden, damit die Preise vergleichbar sind. Auch hier sind andere Wege denkbar, die ggfs. erörtert werden sollten. Denn auch eine sogenannte funktionelle Ausschreibung kann sinnvoll sein, jedenfalls wenn diese „richtig“ erfolgt ist.

 

Wesentlicher Vorteil beim Bauen mit dem Architekten ist die ordnungsgemäße Bauleitung. Der Architekt ist Fachmann und kann Fehler schon in der Bauphase zeitnah erkennen. Dazu ist er im Übrigen verpflichtet. Deshalb ist der Architekt ein neutraler Fachmann, der Ihnen ebenfalls eine funktionstaugliches Werk schuldet. Er hat also ein eigenes Interesse daran, dass fachgerecht gebaut wird. Ist dieses nicht der Fall, muß er befürchten selbst in Anspruch genommen zu werden. Für diese Fälle hat er eine Haftpflichtversicherung, die aber nur dann eintritt, wenn der Architekt nicht selbst auch Bauleistungen erbringt, oder durch eine von ihm geführte Firma ausführen lässt.

 

Der Architekt haftet ggfs. auch bei einer Bauüberwachung aus Gefälligkeit!

 

Gerne wird von den Architekten in ihren Verträge die Leistungsphase 9 gestrichen. In dieser schuldet der Architekt dem Bauherrn eine Kontrolle des Werks vor Ablauf der jeweiligen Gewährleistungsfrist. Da diese Leistungsphase nur mit 3 % vergütet wird, dafür die Gefahr eine Haftung groß ist, wird sie gerne gestrichen. Als Bauherr sollte man Wert darauf legen, dass auch diese Leistungsphase vereinbart wird.

 

Abgerechnet wird nach der HOAI. Dieses ist sehr fehleranfällig, was die Erfahrung zeigt. Beim Zurückweisen der Rechnung wegen fehlender Prüfbarkeit ist jedoch Vorsicht geboten! Denn hier kann der Architekt leicht nachfordern.

 

 

Vertrag mit Handwerkern, Bauunternehmern

 

Ein Vertrag mit Handwerkern und Bauunternehmern, Generalunternehmern oder Generalübernehmern ist formfrei möglich, muß also nicht schriftlich geschlossen werden. Aus Gründen der Beweisführung ist dieses sehr gefährlich. Besser ist es, die Preise, Zahlungstermine und das, was geschuldet ist, vorher schriftlich festzuhalten.

 

 

Einbeziehung der “VOB“  

 

Die so genannte “VOB“ besteht aus drei Teilen. Die VOB/A regelt die Vergabe, was für den privaten Bauherrn in der Regel nicht ganz so wichtig ist. Die VOB/C betrifft Abrechnungsregeln der Bauleistungen und VOB/B betrifft die Regeln, wie ein Bauvorhaben abgewickelt wird.

 

Die VOB/B gilt nur dann, wenn Sie in den Vertrag einbezogen wurde, da es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt.

 

Kommt der Bauvertrag also vom Bauunternehmer, muss entweder der Text der VOB/B beigefügt sein, oder der Text der VOB/B muss ansonsten zugänglich gemacht worden sein. Ansonsten gilt die VOB/B üblicherweise nicht, es sei denn auf Seiten des Bauherrn wäre etwa ein Architekt tätig.

 

Die Frage, ob die VOB/B einbezogen ist, ist von erheblicher Bedeutung , weil die VOB/B -Regelungen teilweise deutlich von dem Werkvertragsrecht nach BGB abweichen.

 

Einheitspreisvertrag / Pauschalvertrag 

 

Bevor man einen Vertrag schließt, sollte man sich bewusst machen, welche Gestaltungsmöglichkeiten es gibt.

 

Bei einem Einheitspreisvertrag wird die Leistung zu dem vereinbarten Preis abgerechnet, wobei die jeweiligen Massen durch Aufmass ermittelt werden. Es wird also das bezahlt, was auch bestellt wurde. Was Nachträge betrifft, darf ich auf die Ausführungen weiter unten verweisen.

 

Bei einem Pauschalpreis werden nur die Massen pauschaliert. Das bedeutet, dass hier wiederum zu unterscheiden ist:

 

Wird das Gewerk nur in groben Zügen beschrieben, muss es genauso hergestellt werden. Dann kommt es nicht darauf an, welche Leistungen im Einzelnen zu erbringen sind. Es kommt auch nicht auf die Massen an. Dieses nennt man Globalpauschalvertrag.

 

Der Nachteil eines solchen Vertrages liegt darin, dass man einerseits nur einen begrenzten Einfluss auf die Art der Ausführung und die Materialien hat. Der Vorteil liegt darin, dass damit alle erforderlichen Leistungen abgegolten sind  Da jeder Pauschalvertrag immer einen gewissen Risikozuschlag beinhaltet, kann der Pauschalvertrag etwas teurer sein. Dafür bietet er eine gewisse Sicherheit,

 

Ein Detailpauschalvertrag liegt vor, wenn zuvor ein Leistungsverzeichnis (LV) detailliert die Leistungen beschreibt und auf dieser Basis dann eine Pauschale vereinbart wird. Dann sind nur diese Mengen pauschaliert.

 

Leistungen die aber nicht in dem LV aufgelistet waren und die zur Ausführung erforderlich sind, sind von der Pauschale nicht umfasst. Das bedeutet, dass das Leistungsverzeichnis eine besondere Bedeutung hat und auf die Erstellung dieses Leistungsverzeichnisses besonderer Wert zu legen ist. Vorstehendes zeigt, wie schwierig schon die Auswahl der Vertragsart sein kann.

 

Die Art der Vertragsgestaltung kann also sehr unterschiedlich sein. Weitere wichtige Aspekte sind aber die Bauzeit, die Bauausführung, die Vergütung für Nachträge, die Formen einer Abnahme und Sicherheiten, die vereinbart werden sollten. Denn der Gewährleistungseinbehalt von 5 % gilt nur bei ausdrücklicher Vereinbarung. Auch die Gewährleistungszeit unterscheidet sich beim VOB/B Vertrag vom BGB Vertrag. Dabei gilt jedoch, dass man auch beim VOB/B Vertrag abweichendes vereinbaren kann. Schließlich sollte eine Garantie für die Tauglichkeit von eingebauten Material vereinbart werden.

Ganz wesentlich ist auch die Vereinbarung eines Zahlungsplanes. Grundsätzlich gilt, dass es keine Vorauszahlungen gibt. Das Gesetz sieht dieses nicht vor, so dass höchste Vorsicht geboten ist, wenn Ihr Vertragspartner solche Vorauszahlungen wünscht. Dann leisten Sie etwas ohne Gegenleistung. Der Bauherr sollte sich fragen, ob er ein Unternehmen beauftragen will, welches das Material schon nicht vorfinanzieren kann. Wie groß ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine solche Firma ein Bauvorhaben „überlebt“ und auch noch die anschließende Gewährleistungszeit von 5 Jahren ( beim BGB Vertrag ) ?

 

Das gleiche gilt, wenn ein Zahlungsplan zu hohe Anfangsraten festlegt. Der Bauherr kann als Laie oft den Wert einer Leistung nur schwer einschätzen. Deshalb wird vielfach versucht, am Anfang recht hohe Zahlungen zu erhalten, die aber dem Wert der Leistung nicht entsprechen. Kommt es dann zu Schwierigkeiten ist der Unternehmer überzahlt. Geld heraus zu fordern, ist mit erheblichen Kosten und Mühen verbunden.

 

Abschlagszahlungen erhält der Unternehmer gem. § 632 a BGB ( beim BGB Vertrag ) für in sich abgeschlossene Leistungen. Das ist für den Unternehmer nicht leicht, denn eine in sich abgeschlossene Leistung liegt nicht bereits dann vor, wenn die eine Hälfte des Daches gedeckt ist.

 

 

Neben einer juristischen Beratung kann daher nur dringend angeraten werden sich über die Vertragspartner genau zu informieren.

 

 

Kauf vom Bauträger

 

Bai Kauf vom Bauträger wird sowohl der Preis als auch die Leistung feststehen. Auch hier gilt, dass es in vielen Fällen zu Nachträgen kommt, weil die Baubeschreibung dürftig ist und sich während der Bauphase herausstellt, dass eine Ihnen wichtige Leistung eben nicht so ausgeführt werden soll. Bei Bauträgerkauf haftet nur der Bauträger, es sei denn Sonderwünsche werden extra mit Handwerkern vereinbart. Die Frage der Preise zusätzlicher Leistungen sollte vorab geklärt werden. Der Vorteil, dass man nur einen Ansprechpartner hat, birgt den Nachteil, dass es manche Bauträger dann mit der Bauüberwachung nicht so ernst nehmen und eine Mängelbeseitigung oftmals nur schleppend vorgenommen wird. Zu beachten ist, dass bei Zahlung an den Bauträger aufgrund einer gestellten Bürgschaft, diese nicht für alle Schäden und Kosten in Anspruch genommen werden kann.

 

Was die Bauausführung selbst betrifft, kann auf die hiesige allgemeine Darstellung verwiesen werden. Dieses gilt für Bauzeiten, Bauausführung und Fristen. Natürlich sollte die Baubeschreibung so umfassend sein, dass es keine Überraschungen gibt. Es sollten von vornherein Preise für etwaige zusätzliche Leistungen, wie zusätzliche Veluxfenster, Hebe – Schiebeanlagen, andere Türen, Fliesen etc. vereinbart werden. Bei Kauf vom Bauträger ist aber auch vorab zu klären, wie Eigenleistungen vergütet werden. Oft ist es so, dass diese unverhältnismäßig wenig Ersparnis für den Bauherrn zur Folge haben und dann bestimmte Nebenleistungen auch noch zu tragen sind. Soll etwa selbst gefliest werden, ist die Frage, wer die spätere Versiegelung bezahlt. Im Zweifel wird der Bauträger sagen, dass dieses zu den Fliesenarbeiten gehört.

 

Der Bauträger wird oftmals in den Verträgen die Klausel aufnehmen, dass eine Besitzübergabe von der vollständigen Fertigstellung und der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig ist. Vollständige Fertigstellung heißt tatsächlich, dass alles fertig sein muß und zwar ohne Mängel! Gleichzeitig heißt dieses aber auch, dass Sie das Objekt vorher nicht beziehen können. Da aber unter Umständen die bisherige Bleibe geräumt werden muß, ist der Bauherr unter Druck. Deshalb müssen Fristen vereinbart werden. Es kann eine Übergabe so vereinbart werden, dass eben nicht alles fertig ist und dafür ein Teilbetrag noch einbehalten werden darf. Die Bauträger mögen dieses nicht, da diese letzte Rate dann oft zum Streitthema wird.

 

Dieses kann vorab geklärt werden. Dann kostet es noch nichts und Ihre Verhandlungsposition ist deutlich besser, als wenn nichts geklärt ist!

 

 

 

Die Bauphase

 

Während der Bauphase kann es zu vielfältigen Schwierigkeiten kommen:

 

-          Bauzeitverzögerung

-          Mängel

-          Nachträge

-          Kostensteigerungen

-          Insolvenz des Unternehmers

-          Probleme bei Abnahme

 

Bauszeitverzögerungen kann es immer geben. Dieses kann verschiedene Ursachen haben. Der Baubeginn selbst kann sich hinaus zögern, die Gewerke greifen nicht nahtlos in einander, weil sich etwa Vorarbeiten verschleppen, oder durch Mängel verzögert werden. Schließlich kann auch ein vereinbarter Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden.

 

Als Bauherr sollte man schon bei der Vertragsgestaltung darauf achten, dass es verbindliche Fristen gibt. Diese müssen kalendermäßig bestimmbar sein. Ansonsten ist man gehalten, entsprechende Fertigstellungsfristen zu setzen, damit ein Verzug eintritt.

 

Warum ist dieses wichtig?

 

Kann ein Gewerk nicht am vereinbarten Termin beginnen, kann Behinderung angemeldet werden. Ein Bautenstillstand kann sehr viel Geld kosten. Die Erstattung solcher Kosten bei dem Vorunternehmer gestaltet sich regelmäßig als schwierig, weil dieser sich unter Umständen selbst auf Verzögerungen berufen kann. Ein Verzugsschaden ist also bei festgelegten Ausführungsfristen leichter geltend zu machen.

 

Auch Vertragsstrafen knüpfen regelmäßig an solche Ausführungsfristen.

 

Auch beim Bau mit einem Bauträger empfehlen sich Fertigstellungsfristen und Vertragsstrafen. Ansonsten muss auch der Bauträger zunächst in Verzug sein, damit der Bauherr überhaupt einen Schaden geltend machen kann. Die Schadensberechnung gestaltet sich ebenfalls als schwierig, weil man nicht einfach zusätzlich gezahlte Mieten addieren kann.

 

 

Baumängel

 

Ein Mangel kann vorliegen, wenn das Gewerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat, sich nicht für den nach dem Vertrag schuldeten Zweck eignet, oder, falls es keine Regelung im Vertrag zu dem geschuldeten Zweck gibt, nicht den gewöhnlichen Zweck erreicht und nicht die übliche Beschaffenheit aufweist. Was sich so leicht anhört, ist in der Umsetzung tatsächlich nicht immer leicht, zumal die deutsche Regelung die Verbrauchsgüterrichtlinie nicht konsequent umsetzt, was zu weiteren Streitigkeiten führt.

 

An erste Stelle kommt die Prüfung, ob die Leistung der vereinbarten Beschaffenheit entspricht, dann ob die anerkannten Regeln der Technik und die gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen beachtet worden sind. Jedenfalls aber muß das Gewerk dem vertragsgemäßen Bestimmungszweck dienen, also dafür tauglich sein.

 

Stellt man auf die Vereinbarung einer Beschaffenheit ab, ist jede Abweichung vom Leistungssoll ein Mangel. Dieser Leistungssoll ist durch Auslegung zu bestimmen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob diese Abweichung zu einer Wertminderung führt.

 

Wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck der Herstellung eines Werkes nicht erreicht wird und das Werk die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder vereinbarte Funktion nicht erfüllt, liegt ein Mangel vor. Ist eine Funktionstauglichkeit vereinbart, so ist genau das geschuldet, auch wenn dieses mit den vereinbarten Leistungen oder bei Anwendung der anerkannten Regeln der Technik nicht erreicht wird.

 

Da es aber auch auf eine Beschaffenheitsvereinbarung ankommen kann, ist dieses wiederum für die Vertragsgestaltung von großer Bedeutung. Wenn etwa ein Produkt,  „oder gleichwertig“ angeboten vereinbart wird, hat der Unternehmer das Wahlrecht. Es kommt also darauf an, ob und wie eine Beschaffenheit richtig vereinbart wurde.

 

 

Ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik bedeutet, dass das, was üblicherweise als übliche Baukunst angesehen wird, nicht eingehalten wird. Ob ein solcher Verstoß vorliegt, entscheidet in der Regel ein Sachverständiger.

 

 

Mängelrüge

 

Oft stellt sich die Frage was Mängel sind, wie man sie beschreiben muss, wie man Beweise zu sichern hat.

 

Bei einer Beschaffenheitsvereinbarung begründet ein Verstoß hiergegen bereits einen Mangel. Es muß nur dargestellt werden, was Beschaffenheitsvereinbarung ist und wie die Leistung ausgeführt wurde.

 

Die anerkannten Regeln der Technik sind in der Regel die DIN Normen, aber nicht in jedem Fall. Denn es gibt durchaus DIN Vorschriften, die nicht mehr Zeitgemäß sind und nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Gerade beim Schallschutz ist dieses zu beachten.

 

Dabei kommt es, wenn nichts anderes vereinbart ist, auf die anerkannten Regeln zur Zeit der Abnahme an. Ob gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoßen wurde, müsste letztlich ein Sachverständiger feststellen.

 

Für den Bauherrn ist interessant, wie er sich zu verhalten hat. Das ist eigentlich recht einfach:

 

Der Bauherr muss nicht Mängelursachen kennen. Es reicht, wenn der Bauherr ein bestimmtes Symptom rügt. Von daher ist es durchaus genügend, wenn gerügt wird, dass an einer bestimmten Stelle des Hauses Feuchtigkeit zeigt. Der Bauherr muss nicht wissen, ob diese Feuchtigkeit durch ein undichtes Dach, eine unzureichende Abdichtung von Außenwänden, oder auf einer Wärmebrücke beruht. Dafür muss das Symptom hinreichend klar beschrieben sein: Es muss schon erklärt werden an welcher Stelle sich der Mangel genau zeigt.

 

Bei „Wellen“ oder „Beulen“, oder der Rüge, dass etwas nicht fluchtgerecht ist, ist dagegen besondere Aufmerksamkeit geboten. Denn die Maßtoleranzen im Hochbau erlauben bestimmt zulässige Abweichungen. Insofern müsste dann schon genauer erklärt werden, wo etwa der Putz im welchem Rahmen abweicht, dass etwa bestimmte Beulen 0,5 cm hoch sind etc.

 

Hier empfiehlt es sich eine Liste zu fertigen, in der die Mängel genau beschrieben werden.

 

Wichtig: Es reicht nicht aus eine Mängelrüge zu verfassen. Diese Mängelrüge muss auch nachweisbar zugegangen sein. Dieses gilt auch für andere Schreiben! Ein Einschreiben belegt nur, dass dieses Schreiben bei der Post abgegeben wurde, nicht das es zugegangen ist. Dafür müsste ein Einschreiben mit Rückschein versandt werden, oder das Schreiben durch einen unbeteiligten Boten, der auch den Inhalt des Schreibens kennt, übermittelt werden.

 

 

Abnahme

 

Von besonderer Bedeutung ist die Abnahme. Die Abnahme ist die Erklärung, dass man das Gewerk als im wesentlichen mangelfrei anerkennt. Ist ein Mangel bekannt und dieser bei der Abnahme nicht gerügt worden, kann man den Mangel nicht mehr geltend machen. Zu der Abnahme ist ein Architekt im Übrigen nur bevollmächtigt, wenn er eine Vollmacht hat.

 

Mit der Abnahme ändert sich die Beweislast. Das bedeutet, dass vor einer Abnahme der Unternehmer beweisen muss, dass seine Werkleistung mangelfrei ist. Nach der Abnahme ist der Bauherr verpflichtet. Im Falle der Verschlechterung der Sache gilt im Grunde das gleiche. Deshalb steht das Interesse des Unternehmers darin möglichst früh eine Abnahme herbeizuführen.

 

Eine weitere Folge der Abnahme ist aber auch die Fälligkeit des Werklohns. Schließlich beginnt mit der Abnahme der Lauf der Gewährleistungsfrist. Für Bauleistungen an einem Gebäude beträgt diese üblicherweise nach BGB fünf Jahre.

 

Für die Abnahme gibt es mehrere Möglichkeiten:

 

-          die förmliche Abnahme. Es wird ein Termin vereinbart, bei dem das Gewerk untersucht wird. Darüber wird ein Protokoll gefertigt.

-          die konkludente Abnahme, durch Ingebrauchnahme etwa.

-          die sogenannte fiktive Abnahme durch Fertigstellungsanzeige. Eine Fertigstellungsanzeige ist z.B. die Übersendung der Schlussrechnung. Diese Abnahmeform ist in der VOB/B geregelt.

 

Es empfiehlt sich eine förmliche Abnahme verbindlich zu vereinbaren. Alle Mängel müssen protokolliert werden. Eine Vertragsstrafe sollte vorbehalten bleiben.

 

 

Wie gehe ich als Bauherr bei Mängeln vor?

 

Die Mängel sollten genau dokumentiert werden, genau beschrieben und dann gerügt werden. Hier sollte eine angemessene Frist für eine Mängelbeseitigung gesetzt werden.

 

-          nach der Abnahme ist der Unternehmer dann mit der Mängelbeseitigung im Verzug     ( sofern die Frist angemessen war ) und der Bauherr muss eine Mängelbeseitigung durch den Unternehmer nicht mehr zulassen.

-          vor der Abnahme sollten auch Mängel schon genau bezeichnet und gerügt werden. Da der Unternehmer aber nur verpflichtet ist bei der Abnahme ein mangelfreies Werk zu übergeben, ist es streitig, ob Fristen gesetzt werden können und welche Folgen diese haben. Eine Kündigung sollte daher nur nach anwaltlichem Rat erfolgen. Bei einer Unzumutbarkeit kann ein Kündigungsgrund bestehen. Jedoch sind an diese Unzumutbarkeit wiederum hohe Anforderungen gestellt.

 

Vor der Abnahme ist im Übrigen Vorsicht geboten, den Mängelrügen bei einem Vertrag gemäß VOB/b muss mit einer Kündigungsandrohung verbunden sein. Nach Ablauf der Frist könnte dann eine Teilkündigung erfolgen. Ich kann aber in solchen Fällen nur dringend anraten, sich dann an einen Fachmann zu wenden. Denn bei einer Kündigung ohne wichtigem Grund, ist der Bauherr verpflichtet den vollen Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen zu zahlen. Das gilt auch beim Architektenvertrag und kann sehr teuer werden.

 

Sind dann nach der Abnahme die Mängelrügen erfolglos geblieben, sind wiederum verschiedene Wege denkbar.

 

Gibt es mehrere Mängel, die insgesamt zu Bedenken führen, ob hier der Betrieb fachgerecht gearbeitet hat, empfiehlt sich oft die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Das gleiche gilt, wenn schwierigere technische Fragen zu klären sind.

 

Wenn man auf sicher gehen will, kann man schon während der Bauphase einen Sachverständigen hinzuziehen. Derartiges sollte im Einzelfall entschieden werden.

 

Wenn der Bauherr von Mängeln ausgehen kann, gibt es verschiedene Wege seine Rechte zu sichern:

 

Grundsätzlich bestehen Zurückbehaltungsrechte bei Mängeln. Ist also eine Abschlagszahlung offen, kann ein bestimmter Einbehalt vorgenommen werden, der sich nach den geschätzten Mängelbeseitigungskosten richtet. Hinzu kommt ein so genannter Druckzuschlag.

 

Das gleiche gilt im Prinzip für die Zeit nach der Abnahme.

 

Dieses Zurückbehaltungsrecht steht solange, wie der Bauherr noch eine Mängelbeseitigung zulässt.

 

Soll keine Mängelbeseitigung mehr durch den Unternehmer erfolgen, gibt es wiederum verschiedene Wege, um seine Interessen durchzusetzen:

 

-          durch Privatgutachten können die Mängel festgestellt werden

-          mittels eines selbstständigen Beweisverfahrens werden gerügte Mängel durch einen gerichtlichen Gutachter untersucht.

-          Vorschußklage, gerichtet auf einen Vorschuß auf die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten

-          Nachbesserungsklage

-          Minderung des Werklohns

-          Schadensersatzklage

 

 

Jeder Weg hat Vor – und Nachteile. An dieser Stelle können diese auf den Einzelfall kaum dargestellt werden. Denn was sich teilweise einfach anhört, kann tatsächlich sehr schwierig, oder falsch sein. So setzt ein Schadensersatz Verschulden voraus. Nicht jede mangelhafte Leistung ist aber verschuldet, so dass dieser Anspruch schon scheitern kann.

 

Vorstehendes soll nur einen kurzen Überblick verschaffen, worauf zu achten ist. Eine anwaltliche Beratung kann und soll dieses nicht ersetzen. Eine Gewährleistung für den Inhalt kann nicht übernommen werden.

Joachim Germer
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau - u. Architektenrecht